«…управление осуществляется или непосредственно инициативными и профессионально подготовленными собственниками, или … профессиональным управляющим…» - Это раз.

«…кто при непосредственном управлении будет заниматься общедомовым имуществом, придомовой территорией, подъездами, вывозить мусор? Сейчас все это делает нанятая дирекцией частная подрядная организация. Почему собственникам нельзя заключить с ней договор напрямую?...»  - Это два.

Что в итоге? Инициативные и профессионально подготовленные собственники напрямую

заключают договор с частной подрядной организацией – это ТСЖ.

Профессиональный управляющий напрямую заключает договор с частной подрядной организацией – это управление управляющей организацией.

Только при чем здесь непосредственное управление?

Несомненным достоинством сторонников непосредственного управления видится то, что:

Если вы являетесь добросовестным плательщиком, вас не отключат от коммунальных услуг за долги нерадивых соседей.

В этой связи обычно рассуждают следующим образом:

«…Если кто-то из собственников систематически не оплачивает работы и услуги, то их долги, зачастую, сами того не ведая, покрывают соседи. При непосредственном управлении организация – поставщик коммунальных услуг сама взыскивает с каждого должника. Других собственников претензии поставщика не касаются. Иными словами, даже если все жильцы в доме, кроме вас, не станут вносить квартплату, то вас не отключат ни от каких благ. Зато это может случиться с ТСЖ, либо управляющей организацией при наличии долгов во взаиморасчетах с поставщиками ресурсов…»

Так ли это на самом деле? Разберем корректность подобных рассуждений с точки зрения поставки тепла, как самого дорогого и важного ресурса. Так вот, одним из условий подключения дома к отоплению, является так называемая справка о финансовой готовности. Это справка о том, что по многоквартирному дому не числится задолженности по оплате за отопление. Без такой справки дом к отоплению не подключат, независимо от того, какая форма управления выбрана собственниками данного дома. А теперь представьте, что в вашем доме непосредственное управление, но часть жильцов квартплату не оплачивает, и к началу отопительного сезона накопилась внушительная сумма долга по горячей воде и теплу. Вам не включают тепло. Вы идете в теплосбыт и предъявляете справку о том, что по Вашему лицевому счету задолженности нет, и Вы лично к долгам соседей никакого отношения не имеете. В этом случае энергетики Вам вежливо и популярно объяснят, что у них не имеется возможности подключить к отоплению Вашу отдельно взятую квартиру. Что вы будете делать? Кто возьмет на себя неблагодарную работу по сбору с соседей долгов, которых накопились огромные суммы? Энергетики? Не тешьте себя иллюзиями. У энергетиков есть весомый аргумент – задвижка. Вот её они вам и перекроют. Вы наймете юристов? Кто будет оплачивать их работу? И вот уже вы робко склоняетесь к мысли выбрать для этих целей представителя из числа собственников? А кто эти долги будет сводить-считать? Здесь, как ни крути, бухгалтер нужен, с этим вы согласны? Ну, тогда поздравляю, Вы сделали первый шаг к созданию ТСЖ! Облегчим задачу и представим, что перед началом отопительного сезона долгов не было, дом к теплу подключили, и долги стали появляться в течение отопительного сезона. Вы вздохнули свободно, уж тогда-то ваш дом точно не отключат! Хочется вас немного утешить: в этом случае, дом не отключат и при других формах управления, кто ж даст вам замерзнуть, живые ведь люди… Но к началу следующего отопительного сезона тепла вам не видать, как своих ушей, это уж вы мне поверьте. И всё вернется на круги своя, только чуть позже, но и сумма долга к тому времени увеличится. А ведь кроме справки о финансовой готовности, существует еще ряд документов, которые необходимо подготовить для оформления наряда на подключение дома к отоплению, справка – это так, мелочь. Итак: профессиональный управляющий нужен, подрядная организация нужна, это не я сказал, это сторонники непосредственного управления пишут в прессе. Бухгалтер, как мы выяснили, так же необходим. А кто их при непосредственном управлении будет искать – нанимать? Предположим, нашли сообща, как вы думаете, они бесплатно будут работать? Я думаю – нет! Хороший специалист дорого стоит, а плохих вам не надо, верно? Зачем вам плохой управляющий, ведь вы не хотите жить в развалинах?

Какие еще достоинства непосредственного управления предлагают нам его сторонники?

«…Обращаться в суд и взывать к закону о защите прав потребителей имеют право только собственники, выбравшие непосредственное управление своим общедомовым имуществом. Члены ТСЖ и те, кто нанял управляющую компанию, лишены этих прав…» Интернет.

Не совсем понятно, что хотел сказать автор процитированных строк. Если о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, то ответственность за подобные нарушения предусмотрена соответствующим постановлением Правительства РФ для всех организаций жилищного комплекса, будь то ТСЖ, или управляющая организация. По опыту знаю, что в части отстаивания прав собственников, именно организация имеет значительно больше преимуществ, нежели разрозненные собственники, которым и юриста для решения своих проблем, привлечь куда как сложнее. Но не буду утверждать, скажу честно, не знаю. Мне просто не приходилось сталкиваться с подобными ситуациями. Может быть, и имеет место такой плюс у подобной формы управления. Поставим плюсик, хотя и условно.

«…Вопреки нежеланию пропагандировать и разъяснять эту форму управления домом, она все же постепенно внедряется. В Москве пока только некоторые инициативные группы пытаются убедить власти и собственников в возможности применить этот способ в многоквартирных домах…». Интернет.

Полагаю, что вряд ли этим группам удалось убедить власти. Это в г. Иркутске власти убеждали жильцов избрать непосредственное управление через доверенности, выданные предприятиям, созданным самими же властями. Но что бы жильцы убеждали в подобном власть, лично я не поверю никогда. Вовсе не потому, что я не приемлю эту форму управления. Я уважаю, любое решение жильцов в плане выбора способа управления своими домами. В конце концов это их дом, и им в нем жить. Если они хотят сэкономить для того, что бы платить в дальнейшем вдвое или втрое больше – это их выбор. Если они не хотят ни за что платить, и хотят жить в развалинах – это их желание. Значит, так им лучше.

«…Вопрос в том, кому выгодно и кому не выгодно то, что собственники переходят на непосредственное управление общедомовым имуществом и придомовыми земельными участками.

Поскольку при непосредственном управлении нет юридического лица, властям приходится иметь дело с каждым собственником в отдельности. Если же есть ТСЖ, либо собственники заключили договор с управляющей компанией, то власть проблемы жильцов особенно не волнуют и не беспокоят. В этом случае они имеют дело не с миллионами физических лиц, а с несколькими десятками или сотнями юридических лиц, которыми управлять гораздо легче, чем рядовыми гражданами…». Интернет.

Прочитав эти строки, я живо представил себе картинку: Рядом стоят две пятиэтажки. В одной из них создано ТСЖ, в другой собственники управляют сами. В результате подачи повышенного запредельного давления в тепловую сеть на обоих домах идентичные аварии: порыв труб внутридомовой разводки отопления. Два дома – одна проблема. Какими будут действия жильцов дома, управляемого ТСЖ. Сообщение председателю правления, вызов сантехника, прекращение подачи теплоносителя, устранение аварии с приобретением материалов за счет средств из резервного фонда, включение тепла, дальнейшие разборки Правления с виновником аварии. Примерно так же будут действовать собственники, заключившие договор с управляющей организацией. Разница будет только в том, что у управляющей организации времени на устранение уйдет больше. Начальство далеко, домов обслуживается много, пока маховик раскрутится, время уйдет.

Что, по мнению автора процитированных строк, будут делать собственники дома, управляемого непосредственно собственниками? По его мнению, собственники в полном составе должны пожаловаться властям. Собраться гурьбой в сто человек и рвануть в администрацию. Что в этом случае ответит власть? Да примерно следующее: «Уважаемые граждане, вы выбрали себе непосредственное управление? Ну, так идите и управляйте!»

Какие еще проблемы будут решать собственники всем коллективом? Выделение бюджетных средств на ремонт дома? Так их, скорей всего, не выделят ни ТСЖ, ни тем более разрозненным собственникам, управляющим своим домом посредством общих собраний. И совершенно не важно, сто будет этих собственников, пятьсот или тысяча. Сотню еще собрать и сплотить надо, а у ТСЖ, или управляющей организации уже, по определению, есть возможность составить, обосновать смету на ремонт и хоть часть денег, но получить. А если серьезная авария на доме? ТСЖ, обслуживающее три-четыре дома, или управляющая организация, обслуживающая 20 – 30 домов, может, в крайнем случае, оперативно направить средства с других домов, а где изыщут их отдельные собственники одного дома? По карманам начнут скрести? Но и не это главное. Каждый должен заниматься своим делом – это понимают, наверное, все. И никто спорить с этим не станет. Летчик должен летать, водитель крутить баранку. Кухарка должна печь пироги и варить вкусные супы, а столяр изготавливать мебель. Авиадиспетчер, проснувшись утром не должен думать о том, потечет ли из его крана вода, по каким трубам и какой при этом путь она проделает, он должен думать о том, как посадить на землю столько самолетов, сколько их где-то взлетело. Да и главный бухгалтер крупного, или не очень, предприятия, вправе открыть кран и спокойно умыться, не задумываясь о технических аспектах гидроизоляции ввода. Между тем, очередной сторонник непосредственного управления с этим не согласен. Он считает, что все должны о своей работе позабыть, и гурьбой ринуться обивать пороги чиновничьих кабинетов, в поисках решения проблем управления, содержания и текущего ремонта жилищного фонда. Миллионам физических лиц, по его мнению, больше и заняться нечем, кроме, как сломя голову носиться по коридорам власти. Нет, вы как хотите, а я с такой постановкой не согласен. Ставлю минус.

Но сторонники непосредственного управления изыскивают всё новые доводы:

«…С переходом на непосредственное управление чиновники утрачивают контроль за огромными финансовыми потоками в сфере ЖКХ. Платежи идут напрямую тем, кто оказывает услуги и выполняет работы, – без посредников. Сейчас все платежи за жилищно-коммунальные услуги в столице, например, направляются на один общий транзитный счет в Банке Москвы, откуда средства и распределяются поставщикам ресурсов и исполнителям работ и услуг. Некоторым организациям при такой системе приходится ждать денег. Ждать без всяких на то законных оснований…» Интернет.

Не могу не возразить. ТСЖ, правление которого я возглавляю, начисляет и собирает платежи самостоятельно. Чиновники не имеют контроля над финансовыми потоками нашего товарищества. Собственно, это было одной из основных причин создания ТСЖ. Управляющая организация, которую я возглавлял более трех лет, начисляет и собирает платежи самостоятельно. Однако мне не совсем понятно, кто начисляет и собирает квартплату при непосредственном управлении. Кто собирает и обрабатывает информацию о количестве и составе проживающих? Кто отвечает за достоверность этой информации? Кто учитывает льготы и субсидии и занимается их возмещением? Каким образом и кем распределяются собранные средства? Вопросы можно задавать долго, это лишь некоторые… Справедливости ради, нельзя не сказать о том, что автор предыдущего высказывания во многом прав, но несколько в другой плоскости, что ли... Изложенная им ситуация актуальна и для г. Иркутска. В нашем городе основная масса платежей собираются муниципальными ОАО, а затем распределяются подрядчикам. Каким образом – вопрос не этой темы. Но это не нормально. Я считаю подобное положение вещей извращенной формой управления. Это модернизированная форма советского ЖКХ, ничего общего с управляющими организациями, в трактовке ЖК, не имеющая.

«…При непосредственном управлении граждане слишком активны и быстро самоорганизуются. Сами, без разрешения властей, создают органы местного общественного самоуправления, начинают «бодаться» с чиновниками за свои права. И уже не удастся отфутболить рядового собственника обратно в ТСЖ или управляющую компанию. В каждом конкретном случае придется решать заявленный вопрос по существу…»

Интернет.

Если сформулировать более доступно, собственникам, непосредственно управляющим своим домом, настолько начинает нравиться ходьба по чиновникам, что их за уши от этого дела не оттащишь. А чиновники, видимо, начинают их бояться, и подписывают всё, не глядя. Чего там смотреть, всё равно ведь в каждом конкретном случае придется решать заявленный вопрос по существу … Еще собственники, видимо, привыкают бесплатно работать, целиком отдаваясь столь увлекательному занятию – управлению многоквартирным домом. Судя по высказываниям, автор процитированных строк никогда не имел отношения к жилищному хозяйству. Кроме того, он вряд ли бегал по чиновничьим кабинетам. Иначе, такую чушь просто не написал бы. Минус.

«…Город не сможет переложить обязанности по содержанию домов и придомовых территорий только на членов ТСЖ или управляющие компании. Ведь при непосредственном управлении он сам становится рядовым собственником, таким же, как физическое лицо, и должен будет участвовать в каждом собрании собственников, без посредников заключать договоры с обслуживающими дом организациями и платить им свою долю. О проведении капитального ремонта дома ему тоже придется заботиться наравне с жильцами дома. Что, собственно говоря, всем нам и нужно…»  Интернет.

Хотелось бы спросить у автора: что такое город, в его понимании? И если автор с трудом себе это представляет, то я поясню: город в данной трактовке – это собственник неприватизированной, муниципальной квартиры, посредством проживающего в квартире нанимателя. И на этого нанимателя, в контексте обсуждаемой темы, распространяются все те же правила, что и на собственника. Он так же может стать членом ТСЖ, и точно так же обязан подчиниться, если большинство собственников, на общем собрании, изберет управляющую организацию. Он становится «рядовым собственником» в любом случае. И, в любом случае, должен будет участвовать в каждом собрании собственников, заключать договоры с обслуживающими дом организациями и платить им свою долю. О проведении капитального ремонта дома ему тоже придется заботиться наравне с жильцами дома. Что, собственно говоря, и требовалось доказать. В этом плане, непосредственное управление ничем из общего ряда не выделяется, поэтому достоинством являться не может. Не плюс, но и не минус.

Так что ж, получается, что явных достоинств у непосредственного управления вообще нет? Для того, что бы дать ответ на этот вопрос, и закончить обсуждение непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, полностью приведу интересную, на мой взгляд, цитату из прессы (стиль и орфография автора сохранены):

Виктор Дейнекин - руководитель инициативной группы собственников по выбору

способа управления многоквартирным домом, Северное Бутово:

«…Жители одного из домов Центрального округа создали некоммерческое партнерство и выбрали способ управления – непосредственное управление. Таким образом, они делегировали новому партнерству права заключать договоры на поставку коммунальных услуг. Только вот незадача. При таком способе управления Жилищным кодексом РФ предусмотрена возможность подписывать договоры на содержание и ремонт общего имущества дома с физическими лицами, т. е. на разовые работы. Проблемы, связанные с постоянной эксплуатацией общедомовых коммуникаций, вынесены как бы за скобки и никак не учитываются.

Сейчас идут разговоры о том, чтобы этот способ управления отменить. Я тоже придерживался такой точки зрения, пока однажды не побывал в Кинешме. Представьте, стоит «многоквартирный» дом – на четыре квартиры. На крыше красуются скромные антеннки вперемешку с печными трубами. «Удобства» во дворе. И колодец тут же... Ну какое у жильцов этого дома «общее имущество»? С кем и какие договоры им заключать?

Не надо забывать, что Жилищный кодекс РФ писался для всей страны. А в ней много деревень, маленьких поселков. Какая там управляющая компания, какое ТСЖ?! Там люди сами управляют своим хозяйством.

С другой стороны, есть сторонники той точки зрения, что раз такой способ управления предусмотрен Жилищным кодексом, то он имеет право на существование даже в Москве. В теории – возможно. Но как это будет выглядеть на практике? Некто от имени собственников заключает договор на поставку коммунальных услуг, собирает с жильцов деньги, а потом «по воздуху» (а может, в ведрах) доставляет каждому, например, воду. Потом тем же путем обеспечивает работу канализации...

Вот тогда общедолевые коммуникации уж точно не эксплуатируются, а, следовательно, и содержать их уже не нужно. А как иначе реализовать на практике этот способ... »

По-моему, суть отражена верно. Добавить к этому нечего..."

Комментарий Парийского Н.Л.

Вашу статью внимательно прочитал. Сопоставив с тем, что имеем в моей деревне Сухоноска (17 домов по 27 квартир в каждом), прихожу к выводу о том, что вы правы. Не пойдёт у нас непосредственное управление! Но! И ТСЖ, и УК у нас тоже не пойдут. И самая главная причина этому - полнейший пофигизм жителей. Не надо никому ничего...

Печатаю Договор управления, вывешиваю в каждом из трёх подъездов: Договор готов, приходите, будем читать, обсуждать. Сколько человек пришло "читать и обсуждать"? НОЛЬ ЧЕЛОВЕК!

Договор управления предложило наше МП ЖКХ. Написали на подъездных дверях: приходите в контору, готов договор. Читайте, давайте замечания... Сколько человек из нашего дома пришло "считать и обсуждать"? ОДИН ЧЕЛОВЕК! Это - я.

Составил к договору ЖКХовскому протокол разногласий. Повесил на дверях объявление: Готов протокол разногласий к Договору. Приходите ко мне домой, будем читать и обсуждать. Сколько человек пришло "читать и обсуждать"? НОЛЬ ЧЕЛОВЕК!

Заочное ОСС. ВСЕ ДРУЖНО проголосовали за ЖКХовсий договор. Я его через суд отменил как незаконный. А все (кроме меня!) проголосовали "ЗА"...

На меня все обиделись, вроде как я их баранами называю. Да нет, какие же они бараны. У баранов хоть чуть-чуть мозгов в башке имеется.

А Вы - ТСЖ, УК, НУ, Жилищный кодекс, постановления № 170, 75, 491, 306, 307…!...                      Херня это всё, никому у нас не нужная.