Непосредственное управление многоквартирным домом: опыт, достижения, проблемы

Аналитическая записка эксперта из Астрахани.

Наш дом (№ 5 на Площади Вокзальной) перешёл на непосредственное управление одним из первых в г.Астрахани. В июне – июле 2005 г. инициативная группа при поддержке депутата Госдумы РФ Шеина Олега Васильевича провела несколько собраний и встреч с жильцами дома и начала подготовку к общему собранию. В сентябре и декабре 2005 года были проведены два общих собрания собственников квартир дома, последнее из которых путём заочного голосования завершило процесс организации непосредственного управления нашим домом.
В протоколе этого собрания были зафиксированы следующие принципиальные решения:
1) выбор способа непосредственного управления многоквартирным домом;
2) выбор Фроловой Л.М. уполномоченным представителем собственников квартир;
3) формирование общественного органа – Домового комитета (избрание Председателя и членов Домового комитета);
4) рассмотрение проекта договора на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с МУП г. Астрахани УК «Лотос». Этот договор был окончательно согласован с УК «Лотос» и подписан уполномоченным представителем собственников квартир 10 января 2006 года.
Прошедшие два с половиной года, в основном, подтвердили работоспособность формы непосредственного управления многоквартирным домом. С другой стороны, явно обозначились проблемы непосредственного управления, преодоление которых затруднено из-за несовершенства нормативной базы жилищного комплекса.
Некоторые из этих проблем рассмотрены ниже исходя из нашего опыта.


Организация работы Домового комитета

Структура, права и обязанности органа общественного управления многоквартирным домом (типа «Домового комитета», «Общественного совета» и т.п.) в нормативной базе ЖКХ не определены. Наш Домовой комитет (ДК) состоит из Председателя (он же – Уполномоченный собственниками представитель, упомянутый в ст. 164 Жилищного комплекса) и 4-х членов – по одному представителю от каждого подъезда.
Именно председатель ДК вступает в деловые отношения с внешними организациями и подписывает соответствующие документы (договоры, акты выполненных работ и т.п.). Члены ДК выступают в роли «старших подъезда» в отношениях с председателем ДК (отстаивают интересы жильцов соответствующего подъезда) и помогают председателю в решении конкретных задач (участвуют в согласовании договоров с исполнителями работ, Актов выполненных работ и т.д.).
Серьёзные затруднения в работе Домового комитета возникают, во-первых, из-за отсутствия у него статуса юридического лица, а во-вторых, из-за нерешённости вопроса материального поощрения Председателя и членов ДК.
Оба эти вопроса могут быть решены при создании Товарищества собственников жилья (ТСЖ), но в ТСЖ возникают другие проблемы (коллективная ответственность за оплату коммунальных услуг и др.), из-за чего собственники квартир нашего дома отказались от этого варианта управления домом.


Содержание договора на комплексное обслуживание дома

Наш Домовой комитет от имени собственников квартир заключил с УК «Лотос» договор на содержание и ремонт дома (точнее «общего имущества жилого дома»). Оплата коммунальных услуг, предоставляемых жильцам дома соответствующими организациями (поставщиками), в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса РФ, производится каждым жильцом самостоятельно и настоящим договором не регламентируется .
При разработке «Договора» мы постарались (опираясь на правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда) максимально конкретно определить перечень, содержание и периодичность выполнения работ, возлагаемых на «Исполнителя». В этом перечне работы разделены на 3 группы (раздела):
работы по текущей эксплуатации дома и придомовой территории (выполняемые ежемесячно, в течение всего срока действия договора);
ремонтно-профилактические работы по подготовке здания к эксплуатации в зимний и летний периоды;
разовые работы, выполняемые по мере необходимости и с учётом наличия финансирования.
Соответственно и утверждённая собранием величина тарифа за оказание жилищных услуг (6,27 руб/кв. м), и калькуляция работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома содержит эти 3 составляющие, что позволяет Домовому комитету контролировать обоснованность списания затрат «Исполнителя» за месяц, квартал и год.
Естественно, что наивысшим приоритетом при списании финансовых и материальных средств пользуются работы 1-й группы, а работы 3-й группы финансируются по остаточному принципу.


Финансирование работ по содержанию и текущему ремонту дома

Единственным источником средств для оплаты работ по настоящему договору являются платежи жильцов дома за оказанные им жилищные услуги. С учётом действующей системы денежной компенсации жилищных льгот, все собственники квартир должны ежемесячно вносить плату за эти услуги, исходя из принятого тарифа и общей площади квартиры.
При общей площади квартир дома 3156,1 кв. м, максимальная сумма поступлений от жильцов может составлять до 19,8 тыс рублей в месяц или около 240 тыс руб за год .
В соответствии с согласованной «Заказчиком» и «Исполнителем» калькуляцией, среднегодовые расходы «Исполнителя» в 2006 – 2008 г.г. составляют:
а) на текущую эксплуатацию здания и придомовой территории – 90 – 95 тыс рублей;
б) на ремонтно – профилактические (сезонные) работы – 25 – 30 тыс рублей.
Таким образом, при условии 100% оплаты жилищных услуг, ежегодные расходы на выполнение разовых ремонтных работ могут достигать 115 – 120 тыс рублей.
Задача Домового комитета состоит, в частности, в том, чтобы совместно с «Исполнителем» определять первоочередные задачи ремонтных работ и контролировать эффективность использования располагаемых финансовых средств. С этой задачей Домовой комитет, в основном справляется, что подтверждается перечнем выполненных ремонтных работ (установка металлических дверей, ремонт и окраска подъездов и др.).
Однако, из-за постоянного роста задолженности по оплате жилищных услуг (с 14 тыс рублей в начале 2006 года до 60 тыс рублей на 1 июля 2008 года) располагаемые финансовые ресурсы существенно ограничиваются, и перечень проводимых за год ремонтных работ с каждым годом сокращается.
Задолженность отдельных жильцов уже превысила размер годового платежа, но ни Домовой комитет, ни Исполнитель работ по Договору пока не нашли действенных способов взыскания задолженности.


О финансировании работ по капитальному ремонту дома

Наш дом введен в эксплуатацию в 1962 году, и за весь период эксплуатации капитальный ремонт дома в полном объёме не проводился (проводились только работы по замене отдельных элементов системы водоснабжения и канализации, а также по частичному ремонту кровли).
На выполнение в полном объёме работ по капитальному ремонту нашего дома (включая все системы жизнеобеспечения, кровлю, фасад и балконы) требуется несколько миллнонов рублей. Ясно, что без государственной поддержки выполнить такой объём работ невозможно.
Принимая решение о переходе на непосредственное управление, мы надеялись на то, что государство «вернёт свои долги перед ЖКХ» и наш дом рано или поздно будет капитально отремонтирован за счёт бюджетных средств.
К сожалению, наши надежды не оправдались, и наш дом (как и другие дома с непосредственным управлением) исключён из списка домов города, включённых в программу финансирования капитального ремонта.
В этих условиях нам остаётся только две возможности:
1) искать спонсоров для финансирования работ по капитальному ремонту дома или его отдельных систем;
2) организовывать отдельные работы капитального характера за счёт средств, накапливаемых из ежемесячных платежей за жилищные услуги.
Так, летом текущего года силами подрядной организации был выполнен капитальный ремонт кровли нашего дома. Общая стоимость работ составила 210 тыс рублей, и эти работы в полном объёме оплатил наш спонсор – депутат Госдумы РФ Олег Васильевич Шеин. Теперь жильцы 5-го этажа могут не опасаться протечек крыши. Но осталась вторая беда – на 4-й и 5-й этажи практически не поступает вода.
После длительных переговоров ДК с УК «Лотос» и с «Водоканалом», удалось заменить трубу на вводе в домовую систему. Ситуация несколько улучшилась, но до полного решения проблемы водоснабжения ещё далеко: как минимум, необходимо заменить стояки и подводящие к ним трубы, и эти работы, видимо, будут финансироваться за счёт платежей за жилищные услуги.


Заключение

Наш опыт внедрения и использования формы непосредственного управления многоквартирным домом свидетельствует о том, что многие вопросы функционирования этой структуры (её статус, права и обязанности членов органа общественного управления, формы материального поощрения и др.) нуждаются в обсуждении и в нормативном закреплении.
Наиболее проблемным является вопрос о финансирования капитального ремонта дома, находящегося в непосредственном управлении. В этой связи целесообразно рассмотреть возможность перехода в товарищество собственников жилья при условии, что на муниципальном уровне будет принят нормативный документ, гарантирующий возможность членам ТСЖ самостоятельно оплачивать коммунальные услуги соответствующим поставщикам этих услуг.
С другой стороны, и в рамках непосредственного управления многие работы (в частности, поэтапная замена труб отопления и водоснабжения) могут выполняться за счёт накопления средств, поступающих в виде оплаты жилищных услуг. Однако, серьёзным препятствием в реализации такого механизма финансирования ремонтных работ являются возрастающая задолженность жильцов по оплате жилищных услуг и отсутствие действенных механизмов «борьбы с должниками».

Автор – Шац Илья Владимирович, член Домового комитета дома на Пл. Вокзальная, 5А Адрес: Пл. Вокзальная, 5А, кв.52
Тел. 25-17-08, 89275707600
E-mail: shatsiv@gmail.com

ИА «ИКД»
http://ikd.ru

Константин Маркелов, 13.08.2008 15:45     Чем это "непосредственное управление" отличается от ТСЖ? Непосредственное управление - утопия, форма совершенно нежизнеспособная. Вы считаете, что у вас непосредственное управление. при этом выбираете представителя жильцов и старших по подъездам - а это уже в чистом виде правление ТСЖ. Вы, от имени всех жильцов, избравших непосредственное управление заключаете договор с организацией - это называется управление управляющей организацией. С непосредственным управлением это не имеет ничего общего. Зачем себя обманывать? Форма "непосредственное управление" мертворожденная, она не работает и работать не может. Вы просто замаскировали ТСЖ под непосредственное управление. Все проблемы, перечисленные вами, именно от этого. Назовите вещи своими именами и не майтесь ерундой.

Николай Парийский, 13.08.2008 15:53 А Вы, Константин, посты Сергея Лисицына из Армавира на этой ветке читали? Рекомендую. Такое впечатление, будто в Вашем доме НУ уже было, а потом Вы от него отказались по причине "работать не может", и выбрали другой способ управления.

Константин Маркелов, 21.08.2008 08:06           Константин Маркелов

Нет, не читал, к сожалению. В свою очередь приведу на Ваш суд отрывок из своей книжки, может кому будет интересно:

"...Формы управления многоквартирными домами.

О формах управления многоквартирными домами написано достаточно, и найти информацию, при желании, не составляет особого труда. Казалось бы, нет необходимости поднимать эту тему вновь. Однако я посчитал себя в праве рассказать вам о формах управления, в силу ряда причин. Что это за причины? Первая и главная: я на протяжении трех лет возглавлял управляющую организацию, теперь возглавляю правление товарищества собственников жилья, поэтому и ту, и другую формы управления знаю не понаслышке, и не только в теории. Непосредственным управлением, скажу честно, не занимался, и впрямую связан с ним не был, но форму эту постарался изучить всесторонне, и информации для размышления имею теперь в достатке. Ну, а если что пропущу, вы дополните сами, дорогой читатель. Далее. Информация о формах управления, в большинстве случаев, дается однобоко. Редко удается встретить людей разносторонних, профессионально занимающихся и деятельностью управляющих организаций, и ТСЖ. Тех из них, кто может о своей работе написать, удается встретить еще реже. Информацию о формах управления домами нам дают либо представители управляющих организаций, которые, естественно, превозносят достоинства именно этой формы, откровенно принижая при этом достоинства других форм управления, либо энтузиасты – представители товариществ собственников жилья, отстаивающие достоинства своей формы управления. Перевес, как правило, на стороне управляющих организаций, наиболее организованных различными ассоциациями, существующими на долю от квартплаты, поддержанные собственными карманными СМИ, финансовыми ресурсами, отчисляемыми с той же квартплаты. Во множестве, сметая и сминая хилые странички Жилищного кодекса, с его положениями о создании конкуренции в жилищной сфере, на рынок жилищно-коммунальных услуг хлынул поток муниципальных управляющих организаций. Это добавило к продвижению управляющих организаций и затиранию ТСЖ дополнительные силы – всю мощь административного ресурса. Ситуация для сторонников и представителей ТСЖ начала становиться совсем уж безрадостной, однако диспозиция неожиданно изменилась: федеральный центр, отчаявшись, выкинул козырь, объявив о том, что регионы, на жилищном фонде которых создано менее 5 % ТСЖ, не могут претендовать на выделение им средств из Фонда содействия реформирования ЖКХ. Отклики в прессе не заставили себя ждать: чиновники, с упоением превозносившие достоинства управляющих организаций с их «профессиональными управленцами», с не меньшим упоением стали вдруг превозносить достоинства такой перспективной формы управления многоквартирными домами, как ТСЖ. Теперь власти многих муниципальных образований считают, что именно ТСЖ – наиболее эффективная форма управления. Но мы стараемся от политических игр дистанцироваться, и обсудим формы управления многоквартирными домами в контексте именно управления, а не политики.

Напомню, что новый Жилищный кодекс предлагает нам на выбор три формы управления многоквартирными домами:

1. Непосредственное управление

2. Управление товариществом собственников жилья

3. Управление управляющей организацией

Вы заметили, что выше я почти не упоминал о непосредственном управлении? Действительно, все дебаты в-основном разгораются вокруг двух форм – управляющими организациями и ТСЖ. О непосредственном управлении мало кто говорит, считая эту форму бесперспективной, недостойной обсуждения, да и вообще, непонятно для чего предложенной законодателем. Были даже предложения непосредственное управление отменить. Именно поэтому, с непосредственного управления мы и начнем.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Напомню, что, согласно ЖК, при непосредственном управлении многоквартирным домом, собственники заключают договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры заключаются на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры на оказание коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д.) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников.

Я почти дословно процитировал всё, что говорится о непосредственном управлении в Жилищном кодексе. На первый взгляд, всё ясно, понятно и обсуждать нечего. Так, в большинстве случаев, и происходит. От непосредственного управления обычно просто отмахиваются, что там обсуждать, в многоквартирном доме такой способ неприемлем потому, что… неприемлем, да и всё. Может, оно и так. А может, и не так. На мой взгляд, эта форма управления достойна рассмотрения уже просто потому, что в своё время на неё едва не подсадили весь город Иркутск. Удивительно, но в этих устремлениях чиновники администрации г. Иркутска были не уникальны. В прессе проскакивали сведения о попытках реализации подобных планов и в других городах России. «…В Ульяновске несколько домов уже пошли по этому пути. Оказалось, что нет неразрешимых проблем, а выгоды очевидны. В Астрахани кампания по переходу домов на непосредственное управление при поддержке властей развивается полным ходом – этот способ выбирают целые районы города…» Интернет

Не знаю, как обстояло дело в этих муниципальных образованиях, и как обстоит теперь, но в Иркутске непосредственное управление пропагандировалось достаточно активно. Было смешно и грустно наблюдать неуклюжую попытку навязать населению очередную утопичную идею. С серьезным видом иркутские чиновники доказывали народу многочисленные преимущества непосредственного управления.

Из интервью председателя комитета по ЖКХ, начальника экономического управления администрации г. Иркутска С. В. Щепиной газете «Жилищный советник»:

«… - Первый способ – непосредственное управление гражданами своим жильем. Это значит, что граждане сами несут ответственность за принятие решений. Персонально каждый.

- То есть собственник сам заключает договор, скажем, с Водоканалом, с теплосбытовой компанией?

- Совершенно необязательно. Гражданин может принять решение доверить это кому-то. Например, какому-то физическому лицу на основании возмездного оказания услуг. Это означает – у нас, скажем, есть сосед дядя Вася, который временно не работает и имеет много свободного времени. Я, как человек занятой, лишнего времени не имею. И я нанимаю дядю Васю, чтобы он оказал мне эту услугу. Я обсудила это с соседями. Они тоже согласились нанять дядю Васю. Ему надо просто собрать со всех договоры и отнести их в Водоканал, в теплосбытовую организацию и так далее.

- А может, одни хотят дядю Васю, а другие – дядю Петю?

- Да, есть вероятность, что жильцам одного дома не получится прийти к одному решению. Вот это и есть минус. Но если в доме существует инициативная группа, которая предлагает и обосновывает такое решение, то естественно, они могут убедить остальных. Тем более если есть старший по подъезду, домовой комитет. Кроме того, они не просто дядю Васю наймут, они могут нанять организацию. Вот четыре Управления жилищно коммунальными системами г. Иркутска и предлагают сейчас такие услуги…