8) ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ИСПОЛНЕНИЕ НОРМ ЗАКОНА О ТСЖ.

 Не предусмотрены санкции по фактам нарушения законов и прав членов со стороны членов выборных органов. Правила работы с обращениями граждан государственными структурами описаны в Законе о государственной службе. Правила работы с обращениями граждан членами выборных органов ТСЖ не прописаны нигде. Санкций за нереагирование со стороны выборных органов ТСЖ на жалобы, заявления, запросы рядовых членов НЕТ! Санкции не предусмотрены и за несоблюдение процедуры организации общего собрания, то есть за вопиющее нарушение организации работы высшего органа власти, которая граничит с «бархатным» захватом, частичным присвоением чужих полномочий. Если не оповестить о проведении всех членов, на таком собрании можно вносить изменения в устав, принимать решение о продаже части общего имущества, утверждать смету, выбирать правление … Работа высшего органа зависит от воли исполнительного органа, при этом не наступает никаких санкций за не приглашение на собрание 100% членов. Управление ТСЖ можно осуществлять «в узком кругу»! Из-за отсутствия кворума присутствующие на собрании члены принимать решения не могут, а по причине отсутствия кворума правление управлять товариществом может! При организации собрания нечестное правление без юридических последствий может использовать метод отбора приглашенных! Если кворум не собирается, а правление правит, это самозахват власти, или не самозахват? Если устав принимается без оповещения всех членов, это узурпация чужой доли власти, или не узурпация? Может, вместо продажи квартир в новостройках и создания ТСЖ, лучше инвестору создавать доходные дома и сдавать квартиры нанимателям? Разве не в ЭТО превращены некоторые ТСЖ?

9) РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В ОБЕСПЕЧЕНИИ СОБЛЮДЕНИЯ ЗАКОНОВ РФ И ПРАВ ГРАЖДАН В СОСТАВЕ ТСЖ.

Не указаны органы власти, призванные обеспечивать соблюдение законов и прав членов... Закон о ТСЖ не предусматривает контрольную функцию государства по соблюдению законов РФ и прав рядовых членов, кроме обращения в суд. Отсутствуют механизмы предотвращения нарушений и невыполнения обязанностей всех исполнителей закона, таким образом обязанности становятся фикцией и декларацией. Не введена даже норма приложения к протоколу собрания листа регистрации присутствующих и документа, доказывающего факт оповещения всех членов о проведении собрания.

10) РЕГИСТРАЦИЯ.

 Все общественные организации с коллективным управлением: политические, благотворительные, религиозные, по интересам, имущественные (ГСК, садовые…) регистрируются в органе юстиции, который контролирует подлинность представленных документов, соответствие направленности деятельности уставу, функционирование всех ветвей власти… ТСЖ регистрируются только в налоговой инспекции, которая не проводит экспертизу представленных документов (легитимность устава, протокола, документа, доказывающего факт оповещения о проведении собрания 100% членов, листа присутствующих на собрании...). Доверять управление дорогостоящим имуществом группе лиц в условиях, когда никто не контролирует наличие и полноценное функционирование высшего органа власти в общественном объединении и никто не проводит независимый аудит, недопустимо.

11) ЭКОНОМИЧЕСКАЯ НЕЗАВИСИМОСТЬ

 собственников тире потребителей. То, что у дома должна быть нормативная кровля и все жители должны нести бремя финансовой нагрузки на ее содержание и ремонт, это понятно. Но совершенно не имеют право 51% жителей заставлять 49% соседей финансировать хрустальную кровлю, по той причине, что простая кровля это необходимость, а хрустальная – это повышенный комфорт и изощренность. То, что в доме должна быть дверь, это тоже понятно. Но никто не вправе заставлять соседа финансировать дополнительные средства защиты (иногда несколько видов на один подъезд: домофон, консьержки, видео). То, что подъезд должна мыть уборщица, и ее услуги должны оплачивать все, это истина. Но желающие покрыть мраморными плитами или персидскими коврами пол в холле могут сделать это только за свой счет, не заставляя и не обременяя соседей, не желающих финансировать это дополнительное убранство, относящееся к понятию повышенного комфорта… И у более богатых всегда есть шанс перебраться в более богатый дом… Однако, Закон о ТСЖ узаконивает право «большинства» жителей в 51% навязывать и обременять 49% жителей финансированием любых услуг и работ, которые выходят за рамки средних нормативных. 51% более богатых или менее рациональных заставляют 49% остальных жителей финансировать свои прихоти, то есть реализовывать свои прихоти частично (на 49%) за счет других. Это есть нарушение права граждан на свободный выбор покупки работ и услуг, не входящих в перечень нормативных. Закон о ТСЖ противоречит Закону о защите прав потребителей.

12) ВЕСЫ: УСЛУГА - ДЕНЬГИ:

 Многие жители ТСЖ недоумевают, почему при покупке услуг слесаря они оплачивают не объем и качество услуги, а оплачивают свою долю в фонд оплаты труда, пропорциональную занимаемой жилой площади. Ведь в однокомнатной, двухкомнатной и пятикомнатной квартирах стоит один унитаз, одна ванна, один смеситель, которые ломаются пропорционально количеству проживающих и их бережливости… Отсутствует система сдельной оплаты труда обслуживающего персонала и система разовой покупки жителями. Это абсолютный недостаток Закона - требовать от членов ТСЖ оплаты всего пропорционально площади занимаемой квартиры. Институт оплаты ЗА услугу превращается в институт наказания ЗА владение площадью. Ужа измеряют ежом, прекрасно понимая, что площадь квартиры не пропорциональна ни количеству проживающих  (потребляющих услуги), ни финансовому положению семьи. Вместо определения качества, количества и оплаты услуг бухгалтера, слесаря, электрика, уборщика… формируется штат сотрудников и устанавливается фонд оплаты труда, ЖЭКовская система, не стимулирующая работников к «трудовым подвигам».

13) КООРДИНАЦИЯ ИЗМЕНЕНИЙ ЖИЗНИ: ВНУТРЕННЕЙ И ВНЕШНЕЙ.

Гражданин, попавший волей судьбы в ТСЖ, был преуспевающим бизнесменом, стал банкротом… Был молодым, здоровым, стал старым и малоимущим пенсионером… Был активным, стал загруженным… Был дилетантом и сторонником ТСЖ, стал разочарованным и убежденным противником… Люди в течение жизни в зависимости от внутренних и внешних факторов меняют работу, место жительства, профессию, жену-мужа… Акционерные общества создаются – ликвидируются, вновь создаются в новом качестве с новым видом деятельности, вчера шили трусы, сегодня продают веники… Государство, состоящее из граждан, меняет правителей, идеологии, системы управления, коммунизм на капитализм, шило на мыло… ТАК ПОЧЕМУ ЖЕ  между гражданином и ТСЖ должна быть «любовь до гроба»? Переголосование  по сохранению-ликвидации ТСЖ должно обязательно проводиться ежегодно!

14) СМЕШАЕМ РЫБУ С МЯСОМ, ЧТОБЫ ПОЛУЧИЛСЯ ЗАВОРОТ КИШОК!

 
Идея подсовывать нанимателей муниципального жилья в дома ТСЖ это высший пилотаж чиновничьего изобретения! Памятник чиновнику-изобретателю при жизни! На «Пушке» рядом с Пушкиным! Это поэзия-я-я управленческой мысли… Наниматели - рабы, крепостные, души - не граждане… Муниципалитету невыгодно нести расходы по содержанию аппарата ТСЖ…
Подождем, пока чиновники поймут, что в составе ТСЖ муниципальной собственности не должно быть, ни жилых, ни нежилых помещений? Или будет ускорять процесс понимания? Жить в доме и не иметь права даже присутствовать на собрании, чтобы слышать как тобой управляют другие, это рабовладельческий строй в суперсовременной обертке. В ТСЖ «Вернисаж» отмечен случай выставления милиции на входе на собрание: так правление отгородилось от не членов. Нанимательницу муниципальной квартиры, заснявших милиционеров, дяди в милицейской форме догнали, заломили руки, зажали рот, залезли в карман, достали фотокамеру, засветили пленку…

Бывают "воры в законе", а бывает произвол в законе. Закон о ТСЖ серьезными недоработками узаконивает произвол и бесправие рядовых членов. Без технологии реализации пунктов закона и контроля за исполнением закон превращается в дырявый коврик под ногами проходимцев. Если 95% членов невозможно затащить на собрание, заставить написать доверенность или проголосовать в листе опроса, это не должно умилять и обременять право 5% членов на нормальное обслуживание, на стопроцентное соблюдение законов, на полноценный ежегодный отчет… По закону о ТСЖ нормы функционирования высшего органа власти (общего решения членов) и ревизионной комиссии определены в качестве примитивной декларации, необязательной к исполнению. Нет технологии, делающей обязательным исполнение норм закона.
Отсутствие института сменяемости власти, четко определенного института отчетности, принципа обязательности отчета, института обязательного независимого аудита… делают институт неотвратимости наказания в жилищных объединениях нереальным, так как только с помощью перечисленных условий можно выявить или не допустить нарушения законов и прав граждан.
Если срочно не изменить Закон о ТСЖ и не провести принципиальную перерегистрацию существующих ТСЖ, товарищества ожидает участь колхозов - все разбазарится, разрушится, придет в упадок ... Управленцы разбегутся, открестятся… Граждане останутся «с носом»… Чиновники опять начнут по-новому коряво реформировать корявую старую реформу, создав новые управления, комитеты, ГУПы... Народ опять побредет в шкуре "подопытных кроликов" по пустыне... Но уже в  меньшем количестве…

Без учета изложенных замечаний и без внесения изменений в Закон о ТСЖ обеспечить САМОУПРАВЛЕНИЕ в ТСЖ невозможно. Вот когда увидят граждане реальные примеры преимущества перевода домов в структуру ТСЖ, тогда и «попрут туда косяками», успевай – не зевай «галочки» ставить в чиновничьих рапортах. Но достижение этого требует усилий и подготовки. К ТСЖ – юридическим лицам с собственным бюджетом нужно переходить только после полноценной практики и стажировки управления товариществом без образования юридического лица. Нужен тренинг и инкубаторы по коллективному управлению жилым комплексом. Рынок рынком, но САМОУПРАВЛЕНИЕ не обязательно должно быть платным и коммерческим. Тем более, что материальное состояние человека меняется: из крутого бизнесмена он может стать банкротом, из хорошо зарабатывающего – простым пенсионером… Дом не должен оставаться товариществом от котлована и до ветхости, форма управления должна быть гибкой. Кроме того, дом, переведенный на самоуправление, должен иметь ресурсы для получения прибыли: жилые и нежилые помещения, землю. При этом на содержание аппарата управления должно идти не более 50% прибыли, остальное – на общие нужды дома. Обслуживающий персонал должен обслуживать несколько ТСЖ, норматив норм должностной загруженности должен соблюдаться. Принцип «забей себе ставку» для домов самоуправления не годится: жилой дом это не казино, не прибыльное предприятие, не производство. Премиальный фонд в ТСЖ вообще должен быть добровольным. Рядовые члены поставлены в ситуацию, когда премии начальникам оплачиваются из общего котла, формируемого и теми, кому начальник улыбается, и теми, кому хамит. В ТСЖ индивидуальна только обязанность ПЛАТИТЬ! Право, интерес, выгода, выбор - отданы на откуп мифического большинства, не существующего в природе.

Подготовку жителей к управлению жилым имуществом нужно проводить следующими этапами:
1) Создание домкомов и товариществ без образования юридического лица на базе подъезда. Обучение навыкам: нахождение активный людей, выборы актива, обмен информацией между жителями, регулярные встречи, собрания и другие способы общения, координация деятельности, распределение обязанностей, контроль качества и объема услуг (ведение ежедневных журналов и приемо-сдаточных актов), выбор оптимального решения по проблемам подъезда, снижение оплаты за некачественные и неполные услуги, потребительское общение в подрядчиками, подготовка отчетов о проделанной работе…
2) Создание на базе товариществ или комитетов подъездов товарищества или домкома без образования юридического лица и финансово-хозяйственной деятельности. Обучение: то же.
3) На базе группы соседних домов с общей дворовой территорией, прошедших первые два этапа становления и закалки, создание ТСЖ с образованием юридического лица, с ведением хозяйственной деятельности и с собственным штатным аппаратом. Управленческий аппарат и штат сотрудников на базе одного дома содержать жителям слишком затратно, не эффективно и не оправдано. Просто штатная ставка не соответствует объему работ. Повышенный комфорт никто не вправе насаждать! ТСЖ может покупать услуги обслуживающего персонала по принципу сдельной оплаты за конкретный объем работ.
4) Но идеальный вариант управления многоэтажным домом таков: домком без образования юридического лица, который подыскивает подрядчиков и контролирует их услуги, реально уменьшая суммы оплаты за некачественные или не полные услуги. Подрядчики заключают индивидуальные договора с каждым собственником квартиры и нежилого помещения, и результатом их нежелания делать это должен быть только их уход с рынка! Подрядчик поставляет услуги, делает расчеты и выставляет счета потребителям. Домкомы осуществляют приемку услуг, подписывают акты, контролируют уменьшение счетов при некачественных услугах. При желании жители дома могут заказать в управляющей структуре услуги повышенного комфорта (например, вместо нормативной деревянной двери в подъезд – золотую дверь, вместо нормативного ремонта холла – евро-отделку…). Управляющая структура должна составить смету и рассчитать доплату, выходящую за рамки норматива (технического обслуживания), для каждого потребителя в составе дома. При создании домкома дом должен обслуживаться управляющей структурой по собственному домовому расчетному счету. Между государственными (ДЕЗы) и частными управляющими структурами должна осуществляться естественная конкуренция через единственный инструмент: сокращение затратности, снижение себестоимости, уменьшение стоимости услуг управления. Этого  можно достигнуть легко: и ДЕЗы, и частные фирмы, обслуживающие жилые дома, для снижения себестоимости услуг жителям могут зарабатывать прибыль со своих ресурсов (озеленение частных территорий, сварочные работы, уборка частных помещений…).
Форма управления многоквартирными домами через ТСЖ со статусом юридического лица дискредитировала себя, как тяжеловесная, неповоротливая, неподконтрольная, многозатратная.
Необходимо отобрать у ТСЖ статус юридического лица и функцию коммерческого УПРАВЛЕНИЯ. Факт невозможности обеспечить полноценный кворум на общих собраниях в ТСЖ говорит о том, что форму ТСЖ насадили насильно, что граждане в ней разочаровались или отвергают изначально.
Необходимо создать на базе жилых домов ДОБРОВОЛЬНЫЕ жилищные объединения без образования юридического лица и передать им функцию КОНТРОЛЯ. Для этого надо разработать: а) формы Актов приемки работ и услуг, б) формулы расчета сумм уменьшения оплаты при невыполнении работ и услуг, при некачественных или не полных по объему и качеству услугах.
Деньги, тратящиеся сегодня на штатные аппараты ТСЖ, будут направляться жителями на свои домовые расчетные счета и в дальнейшем расходоваться на реальные цели ЖКХ, а не управления.

Вопиющие нарушения гражданских, потребительских, экономических и информационных прав, задекларированные в Законе о ТСЖ, активисты Движения «Против произвола в жилищных объединениях намерены защищать в Европейском суде по правам человека. Ждем принятия ЖК РФ.

                                                                                                                                                  Галина Нагария

Мои корректировки статьи Г.Нагария затрагивают лишь пунктуацию и некоторые опечатки, совершенно не касаясь СУТИ. Выводы, уважаемые читатели, делайте сами. Статью Г. Нагария я, конечно же, попытаюсь опубликовать в той же газете «Ковернинские новости», но учитывая, что учредителем газеты является администрация района, вероятность появления этой статьи на свет практически равна нулю. Увы!

                                                                                                                    Николай Парийский