квартиры за счет, например, снижения цены. По слухам, даже после сто процентного заселения дома собственниками, скинуть управляющую структуру инвестора довольно трудно. Когда же происходит смена – предыдущие управленцы вешают на жителей какие-то баснословные долги…
ТСЖ – это общественная имущественная организация с коллективным управлением всех в нее входящих членов. Поэтому создаваться оно частным юридическим лицом - инвестором не может! В период между Госприемкой и до момента продажи последнего квадратного метра собственнику инвестор должен передавать дом на обслуживание государственной структуре. При этом бремя расходов по содержанию не проданных жилых и нежилых помещений и долю общего имущества, пропорциональную этим площадям, инвестор должен оплачивать сам. У инвестора будет выбор: не снижать стоимость непроданных квартир, долго искать покупателя и нести расходы на содержание или снизить стоимость непроданных квартир и продать их быстрее, дабы не тратиться на их содержание.
В течение 6-ти месяцев после передачи в собственность последнего квадратного метра во вновь построенном доме собственники должны определить форму управления: ТСЖ, домком, территориальная община с соседним домом и общим двором, без каких бы то ни было обременительных обязательств перед инвестором.
Органы власти при этом не имеют право провоцировать создание и заманивать в ТСЖ ложными доводами – приманками и насильственными методами. Вешать в холле зеркала, а также картины «а-ля дома надоели, но выбросить жалко», ставить горшки с традесканцией на почтовые ящики, нанимать консьержек, стелить мраморные или не очень плиты, вешать железные двери, оспаривать с ДЕЗом выбор подрядчиков, контролировать качество и объем услуг…могут жители любого дома, даже хрущевки-развалюхи, было бы желание и возможность жителей. При чем тут дорогостоящая «клетка» и загон под названием ТСЖ?!

3) ИНСТИТУТ НЕЗАВИСИМОГО ФИНАНСОВОГО КОНТРОЛЯ. 

Футбольное поле… «Динамо» - «Спартак»… Как сделать, чтобы футбол не превратился в мордобой и сильная команда не покалечила слабую? Правильно! Нужно:

 а) утвердить правила (Закон о ТСЖ),

б) ввести санкции за нарушения этих правил (внести дополнения в УК РФ и АК РФ), в) разработать механизм и технологии предупреждения нарушений (формы отчетов, независимая информотека по всем ТСЖ, меры предупреждения нарушений, государственная экспертиза документов ТСЖ…),

г) поставить на поле независимого и непредвзятого арбитра (независимый ежегодный аудит, контроль за начислением счетов, контроль за технической эксплуатацией зданий).

А законом о ТСЖ предусмотрена только одна форма контроля за финансовой деятельностью правления или управляющей структуры – проведение ревизионной проверки. Чем отличается ежегодный отчет на ста страницах от одного отчета за десять лет одной фразой «прибыло – убыло, а куда убыло  - не твоего ума дело!»? Правильно: качеством. Есть сегодня в России хоть одно ТСЖ, в котором ревизионная комиссия ежегодно предоставляет своим членам отчет на ста страницах? Нет! Значит, нет ни одного полноценного ТСЖ! Выбирать новое правление или оставлять старое – это решение можно принять только на основе полноценного отчета финансовой деятельности и доступа ко всей информации. Остальное - фикция и профанация. Деньги и так-то любят счет, а в рыночных отношениях - тем более. Давать свободу рядовым членам контролировать правление голыми руками все равно, что давать свободу ягнятам контролировать волка. Вот суть Закона о ТСЖ! Сегодня для рядовых членов ТСЖ теория вероятности на практике реализуется так:

а) председатель хороший и ревизор отличный – 25%, а если еще у ТСЖ есть ресурсы для зарабатывания прибыли, да председатель – талантливый менежер, то в таком ТСЖ будет рай,

 б) плохой председатель дает хорошему (зависимому) ревизору «пряник» - 25%,

в) плохой председатель шлепает хорошего ревизора «кнутом» - 25%,

г) председатель плохой и ревизор не вышел – 25%.

Только 25% вероятности сегодня играет на интересы рядовых членов ТСЖ, в 75% случаях рядовые члены полноценной ревизии не получат, даже, если будут утверждены идеальные формы отчетности. В теории плохого председателя и плохого ревизора переизбрать можно, но в период между очень сложными и маловероятными выборами над членами будет довлеть существующая теория вероятности. В рыночных отношениях, да при демократиях независимый контроль должен быть стопроцентным (по периодам, по перечню хозяйственных статей, по объемам-суммам). Независимый контроль - это профессиональный контроль третьей стороны, не зависимый от того, кого он проверяет.

4) ИНСТИТУТ НЕЗАВИСИМОГО ЮРИДИЧЕСКОГО КОНТРОЛЯ.

Если все другие общественные организации с коллективным управлением (религиозные, политические, благотворительные…) регистрируются в отделах юстиции и предоставляют отчеты о проделанной работы, дабы регистрирующий орган мог проконтролировать соответствие деятельности пунктам устава, а заодно и легитимность документов, то регистрация имущественных общественных организаций, предполагающих объединение дорогостоящего имущества в нечто общее, сведена до примитива. ТСЖ регистрируются в налоговой инспекции, при этом представляются: заявление, устав и протокол собрания. Никто не проводит экспертизу документов, в частности легитимность протокола. По сути, протокол общего собрания должен считаться не легитимным, если к нему неотъемлемой частью не прикладываются: а) документ об оповещении всех членов о проведении собрания с конкретной повесткой дня, б) лист присутствовавших на собрании, в) акт подсчета голосов.
При проведении выездных налоговых проверок налоговая инспекция не проверяет соответствие проводимых финансовых операций принятым на общих собраниях решениям и нормам, записанным в уставе.

4) ИНСТИТУТ ОТЧЕТНОСТИ.

Закон о ТСЖ не определяет понятие важнейшего института в структуре управления товариществом – института отчетности. Поэтому наличие – отсутствие, сроки предоставления, качество отчетов о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ Законом о ТСЖ поставлены в прямую и абсолютную зависимость от следующих параметров:

а) совести, порядочности, собственного представления, фантазии, работоспособности, уровня ответственности и квалификации ревизора, если вообще правление допустит его существование,

б) доступа к информации, которую обеспечивают ревизору председатели по собственному усмотрению,

в) факта проведения собрания,

г) кворума на собрании – активности членов.

Это означает, что если 51% безразличных, занятых или не оповещенных членов не придут на собрание, которое, может быть, организует правление, то 49% принципиальных членов могут остаться без полноценного отчета. Таким образом, право на информацию конкретного гражданина из числа членов ТСЖ ставится в зависимость от очень не обоснованных и сомнительных обстоятельств. Право на информацию рядового члена ТСЖ сегодня определяется личностью председателя и ревизора. Балансовый отчет в налоговую инспекцию не зависит от личностей, его форма и сроки подачи определены законом и подкрепляются санкциями. Он предоставляется как ежеквартальная обязанность руководителя юридического лица. Наиважнейший институт в системе управления ТСЖ – институт отчетности, брошен на усмотрение личностей, на произвол судьбы… Это не обязанность, подкрепляемая санкциями, а это – право: хочу делаю, не хочу – не делаю.

ТСЖ выведены за пределы независимой финансовой экспертизы и профессионального аудита. Если дому повезет, и среди членов найдется профессиональный финансист-аудитор, и он согласится войти в ревизионную комиссию, тогда все члены получат более или менее нормальный анализ рациональности управления. Если не повезет, тогда ревизию будут проводить «училка», инженер, пенсионер…, в составе ревизионной комиссии, если правление вообще поспособствует их доступу к информации…
Вывод: необходимо институт финансового контроля в ТСЖ разделить на две составляющие: а) ревизионная комиссия (ревизор) с функциями: проверка правильности заключения договоров, получение и распространение любой информации о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, составление актов списания изношенных материальных ценностей, снятие показаний счетчиков, контроль за учетом льгот, дотаций, соответствие бухгалтерских проводок решению общего собрания и утвержденной смете, постатейные отчеты о поступлениях и расходах … Главный ревизор должен быть включен в штатное расписание хотя бы на пол ставки; б) независимый аудит: проверка финансовой деятельности на предмет соблюдения законов, прав членов, утвержденной сметы, рациональности управления.
Необходимо в Закон о ТСЖ ввести норму обязательного включения в бюджет расходов на предполагаемый аудит. Аудит может проводиться по инициативе одного или нескольких членов в случае их неудовлетворенности отчетом ревизионной комиссии. Но поскольку коммерческий аудит не по силам одному дому, государство должно взять на себя минимум 50% расходов на государственный аудит, ставки которого должны рассчитываться по себестоимости.
Сегодня понятие «САМОУПРАВЛЕНИЕ» подменяется понятием «абсолютная свобода», что означает «абсолютная анархия». В оригинале же под «САМОУПРАВЛЕНИЕМ» подразумевается абсолютный порядок и абсолютный контроль.

5) ВЫСШИЙ ОРГАН ВЛАСТИ

 Собрать тела членов на общем собрании невозможно! А референдум (заочное голосование, опросы) в Законе не предусмотрен. В результате товарищества управляются не коллективно, а единолично, то есть утрачивается главный юридический принцип структуры общественной организации с коллективным управлением. В Законе о ТСЖ не сказано, как управлять товариществом после срыва кворума на повторном собрании! Вывод: необходимо вводить одну из следующих мер: а) либо участие в коллективном управлении (общее собрание, референдум, опросы) делать обязанностью с санкциями, б) либо узаконить норму введения в структуру выборных органов помимо членов, выбранных большинством, еще и членов, выбранных любой группой жителей (подъезда, площадки…), а также любое количество самовыдвиженцев, то есть ликвидировать ограничительные рамки выборных органов по численности состава. Сегодня многие активные и полезные для ТСЖ члены отстранены от управления по причинам: переизбрать состав выборных органов невозможно из-за отсутствия кворума и сопротивления действующих членов выборных органов, дополнить состав невозможно по тем же причинам, войти самовыдвиженцем невозможно из-за отсутствия нормы. Предложенные способы формирования выборных органов:

 а) оградить ТСЖ от узурпации власти узкой группой лиц, навязывающей однобокое качество управления,

б) ликвидировать принцип антагонистичности в отношениях правление - рядовые члены,

в) минимизировать иррациональное использование общих ресурсов,

г) сделать процесс управления гласным.

В Законе о ТСЖ не заложена норма досрочного отзыва, вывода из состава выборного органа члена и не определены поводы для такого отзыва: нарушение норм законов, самоотстранение от выполнения обязанностей, неполноценное служение интересам товарищества и его членам…

6) ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ВЫСШЕГО ОРГАНА ВЛАСТИ.

Процедура созыва и организации работы высшего органа власти в ТСЖ отдана в руки председателя исполнительного органа. При этом за нарушение этой процедуры не предусмотрена никакая ответственность. Это значит, что если председатель не оповестит о проведении собрания того, кто ему не нравится, за такое самовольное лишение члена (членов) ТСЖ права участвовать в управлении такому председателю ничего не будет. Соблюдение норм созыва общего собрания не контролируется государством даже при регистрации (перерегистрации) учредительных документов! Лучший способ предотвратить это видится в ведении в закон нормы, по которой протокол общего собрания не считается легитимным, если к нему не прикладывается документ, доказывающий уведомление 100% членов. В Законе о ТСЖ четко должны быть определены случаи, при которых общее собрание не может считаться легитимным:

а) Форма объявления о проведении общего собрания не содержит информации о том, кто инициатор собрания, место и время проведения собрания, повестку предлагаемых к рассмотрению вопросов,

б) о проведении собрания члены ТСЖ оповещены менее, чем за 10 дней,

 в) о проведении собрания оповещены менее 100% членов,

г) члены не ознакомлены с докладами, отчетами, сметой в письменном виде минимум за 10 дней до собрания,

д) на собрании представителями использовались просроченные доверенности,

е) на собрании не было кворума.

7) ЛИКВИДАЦИЯ ТСЖ.

 Норма ликвидации ТСЖ не заложена в следующих случаях: а) при юридическом банкротстве - невозможности принятия коллективного решения с полноценным кворумом, в том числе по перевыборам составов выборных органов с просроченным сроком полномочий, когда институт сменяемости власти (принцип управления общественной структурой) заменяется на институт несменяемости власти (принцип управления частной структурой), б) при выходе из ТСЖ 51% и более членов. в) при отсутствии, не выполнении функций одного из органов власти в ТСЖ. Сколько времени ТСЖ может жить без высшего органа собрания, референдума, без контрольного органа – ревизора? В России – годами, но это – произвол и утрата принципа коллективного управления, это юридическое банкротство!
Если в Законе в разделе «Ликвидация» будет записана норма о непременной ликвидации ТСЖ при отсутствии кворума на втором собрании, жить останутся только те ТСЖ, жители которых дорожат этой формой собственности, остальные мутанты, на которые ТСЖ натянули насильно, отомрут. Из искусственного ТСЖ-мутанта после ликвидации может получиться вполне приличный и жизнеспособный домком, который за дополнительную плату может улучшать качество жизни через спец. заявки в ДЕЗ.