В газете «Ковернинские новости», вышедшей во вторник, 15 июля 2008 года, опубликована статья юриста Некрасовой С.В. Вот текст этой статьи.

ТСЖ получат федеральную поддержку

ТСЖ— товарищество собственников жилья — это один из способов управления многоквартирным домом, предусмотренный Жилищным кодексом Российской Федерации.

ТСЖ — это юридическое лицо (некоммерческая орга­низация), созданное в резуль­тате объединения собственни­ков жилых помещений для со­вместного управления комп­лексом недвижимого имуще­ства в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установлен­ных законодательством пре­делах распоряжения общим имуществом в многоквартир­ном доме.

Высшим органом управле­ния является общее собрание собственников жилых поме­щений - членов ТСЖ. Руко­водство деятельностью това­рищества собственников жи­лья осуществляется правлени­ем, которое избирается общим собранием членов ТСЖ.

В обязанности товарище­ства собственников жилья - входит обеспечение надлежа­щего содержания, ремонта и использования общего иму­щества многоквартирного жи­лого дома.

ТСЖ вправе самостоятель­но осуществлять работы по со­держанию и ремонту или зак­лючать договоры с физически-

ми и юридическими лицами на управление, содержание, ре­монт общего имущества и пре­доставление коммунальных услуг в интересах членов това­рищества.

Товарищество собственни­ков жилья самостоятельно планирует свои расходы. Сэ­кономленные средства оста­ются на счете ТСЖ. Аккуму­лированные на счете ТСЖ средства на капитальный ре­монт дома не облагаются на­логом на прибыль. Плата за жилое помещение вносится на банковский расчетный счет ТСЖ. Члены ТСЖ контроли­руют деятельность правления, в том числе расходование де­нежных средств, и оценивают результат работы правления.

ТСЖ несет расходы на со­держание председателя и бух­галтера. Однако эти расходы могут быть снижены, если ТСЖ создано при объединении не­скольких многоквартирных домов, расположенных на об­щем земельном участке или не­скольких соседних (гранича­щих) земельных участках с об­щими сетями инженерно-тех­нического обеспечения и дру­гими элементами инфраструк­туры. Нужно знать, что в мно­гоквартирном доме может со­здано только одно ТСЖ.

В качестве членов товари­щества собственников жилья могут выступать как физичес­кие, юридические лица, так и публичные образования (му­ниципальные образования, субъекты Российской Федерации, Российская Федерация).

Решение о создании това­рищества собственников жи­лья принимается на общем собрании собственников по­мещений многоквартирного дома. Порядок проведения об­щего собрания установлен Жилищным кодексом РФ. Од­новременно с решением о со­здании товарищества соб­ственников жилья должен быть принят устав ТСЖ. Това­рищество будет обладать пра­вами юридического лица с мо­мента государственной регис­трации, которая осуществля­ется Федеральной налоговой службой в пятидневный срок с момента предоставления всех необходимых документов.

Что касается затрат, то госу­дарственная пошлина за реги­страцию составит 2000 рублей.

В нашем районе собствен­ники помещений еще не ре­шаются на создание ТСЖ. Одна из причин — неудовлетворительное состояние жи­лищного фонда, необходи­мость значительных денеж­ных вливаний для проведения капитального ремонта. В свя­зи с тем, что обязанность по содержанию и ремонту возло­жены на собственников жи­лья, проведение капитально­го ремонта представляется большой проблемой. В насто­ящее время появилась воз­можность привлечь феде­ральные средства на капи­тальный ремонт многоквар­тирных домов с помощью Фонда содействия реформированию ЖКХ, средства кото­рого будут направляться, в первую очередь, в районы, где созданы товарищества соб­ственников жилья. Финансо­вую помощь получат конкрет­ные многоквартирные дома, в которых созданы ТСЖ. Для того, чтобы включиться в госу­дарственную программу капи­тального ремонта, необходимо решение общего собрания чле­нов ТСЖ о проведении капи­тального ремонта, которое оформляется протоколом. Дома, где есть ТСЖ, получат 95 процентов от стоимости ре­монта. Эти деньги можно будет направить на капитальный ре­монт общего имущества, в том числе внутридомовых инже­нерных систем электро-, теп­ло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с ус­тановкой приборов учета по­требления ресурсов и узлов уп­равления, подвальных помеще­ний (если они относятся к об­щему имуществу), фасадов (утепление и ремонт), крыши.

Администрация района го­това оказывать всестороннее содействие собственникам многоквартирных домов в со­здании товариществ собствен­ников жилья. Объединившись в ТСЖ, собственники помеще­ний смогут решить многолет­ние проблемы по приведению жилого фонда в нормальное со­стояние, избавиться от значи­тельных расходов.

Поддержка из Фонда будет осуществляться до 2012 года.

С. НЕКРАСОВА.

Стремление администрации района загнать всех в ТСЖ вполне понятно: если в районе жители менее 5% многоквартирных домов выберут способ управления домов в виде ТСЖ, то никаких федеральных денег на капитальный ремонт район не получит. Деятельность ТСЖ в настоящее время регламентирована Жилищным Кодексом РФ. В статьях Кодекса, касающихся ТСЖ, очень много пробелов. О некоторых из них пишет в своей статье специалист по проблемам ТСЖ, сама проживающая в доме, где «правит бал» ТСЖ, Галина Нагария, г. Москва. Чтобы всем читающим этот текст было понятно – статьи  Жилищного Кодекса, касающиеся ТСЖ, Г.Нагария называет «Законом о ТСЖ». Вот её статья:

ВОПИЮЩИЕ НЕДОСТАТКИ ЗАКОНА О ТСЖ.

Направлено многочисленным представителям исполнительных и законодательных органов власти РФ и Москвы:

«Прошу Вас выступить инициатором принятия нового текста Закона о ТСЖ и утверждения технологий соблюдения всех пунктов этого закона.
Даже при идеальной законодательной базе коллективное рациональное управление одним многоквартирным домом с собственным штатом управления представляется сомнительным, особенно если ТСЖ не имеет ресурсов для финансирования аппарата, по существующему же Закону о ТСЖ вообще невозможно управлять многоквартирным домом, обеспечивая соблюдение законов, элементарных прав рядовых членов, принципы самоуправления и экономическую эффективность.
Вот лишь некоторые серьезные недостатки Закона о ТСЖ:

1) ПОНЯТИЕ «БОЛЬШИНСТВА»

при создании ТСЖ. В Законе присутствует извращенное определение «большинства» при создании ТСЖ (50% плюс один голос), как будто речь идет о дилемме: идти в кино – не идти. ТСЖ – это  не клуб любителей бабочек, в который объединяются люди для красивого времяпрепровождения. ТСЖ - это объединение, предполагающее очень большие вложения, эксплуатацию дорогого имущества, управление приличными суммами, общение при отсутствии времени и привычки общаться, нахождение «консенсуса» при неимении опыта аргументированного диалога.
Поскольку соединение дорогостоящего имущества в нечто одно целое предполагает несение материальных расходов, а благополучие граждан в составе ТСЖ зависит от рациональности управление этим имуществом, при определении понятия «большинства» не годится пользоваться принципом «Мы же вам хотим лучшего, глупые!». При определении понятия «большинства» нужно учитывать два фактора: а) психологическую, юридическую, гражданскую, потребительскую грамотность и активность домовладельцев, б) экономическую способность. Что касается первого фактора, то на сегодня этот показатель нулевой. Второй фактор для многих также отрицательный. Есть даже такие ТСЖ, в которых смешивают богатых собственников с малоимущими нанимателями-крепостными.
Норма большинства в 51% при создании ТСЖ, заложенная в Законе, изначально обрекает ТСЖ на провал, а 49% членов - на экономические и душевные страдания. Эта норма характеризует цели власти: создать как можно больше ТСЖ - любой ценой, любого качества, «загнать скот в стойло» и пусть все горит ярким пламенем… Половина «плюс-минус» не может быть большинством никогда, как не может быть большинством и две четверти.
Если 49% жителей не в состоянии (экономически) или не готовы (юридически, организационно и морально) жить в ТСЖ, как же можно насильно гнать их в дорогостоящий и бесконтрольный "колхоз"?! Нам нужны товарищества СОБСТВЕННИКОВ или мутанты? Нам нужна качественная и результативная реформа жилищно-коммунального комплекса, или фикция, рапорты и «галочки»? Нам нужно улучшать качество обслуживания и снижать затраты или наоборот?… Граждане России, злым роком попавшие в ТСЖ (50% минус 1 голос), поставлены в ситуацию, когда они насильно должны оплачивать прихоти второй половины дома. Если они этого  не будут делать, то через 6 месяцев их выселят. И это «рынок», «демократия», «неприкосновенность собственности»!?  Если у гражданина долги по услугам – заберите услуги (которых и так нет). Если по квартире у гражданина нет долгов – руки прочь от его квартиры!
Чиновники сделали понятие половины понятием «большинства» по той причине, что они гоняются за «галочками» и хотят как можно быстрее спихнуть жилищно-коммунальное хозяйство на плечи граждан, хотя это сделать можно и без ТСЖ. Натягивание ТСЖ на дома, как презерватив на голову, нужно чиновникам, чтобы оправдать существование отделов, комитетов, управлений, ГУПов по размножению, «консультациям» и «обслуживанию» нужд ТСЖ, хотя, когда рядовые члены обращаются к чиновникам за защитой своих прав, те твердят: «Это ваше внутреннее дело!». Если устранить недостатки в законодательной базе и ликвидировать возможность произвола в ряде ТСЖ, качественных товариществ стало бы больше, но цель поставлена победить количеством, а не качеством. Чиновники не способствуют ликвидации даже тех ТСЖ, жители которых 90 процентами голосуют ПРОТИВ (а) «Вернисаж», б) ул. Малиновская, 12).
Псевдодовод, что при норме большинства в 90% - 100% создать ТСЖ невозможно, означает логику: раз добровольно создать невозможно, значит надо загнать насильно, нечего, мол, с ними канителиться, они, мол, тупые, не понимают нашей заботы. Между тем, есть способ добровольного, сознательного и стопроцентного создания ТСЖ: группа энтузиастов может подобрать соратников для строительства будущего дома методом ЖСК с объявлением на стадии поиска партнеров об обязательном создании ТСЖ. (При этом я не имею в виду, что все дома, строящиеся методом ЖСК, должны управляться формой ТСЖ). В старых же домах создание ТСЖ должно проходить долгий и тернистый путь, путь через домкомы. Форма управления домкомами должна научить людей следующим навыкам:

а) общение разными формами,

 б) поиск и обмен правовой и технической информации,

в) поиск, воспитание лидеров, способных принципиально защищать интересы жителей,

 г) умение составлять приемо-сдаточные акты услуг,

 д) умение урегулировать конфликты с подрядчиками…

Другим доказательством того, что добровольно стопроцентным большинством общественное имущественное объединение создать можно, являются гаражно-строительные кооперативы, садовые общества и дачные кооперативы. Там, где реальная потребность – там и стопроцентное добровольное участие в создании.
Другой псевдодовод чиновников: даже Президент выбирается 25% голосов граждан страны. Контраргументы: а) граждане, не приходящие на участки, делают это добровольно; б) их неявка на участки означает их голос против всех представленных кандидатов и против проводимой политики, и именно так неявку надо признавать, выведя графу «против всех» из бюллетеня, но считая!, в) неявка гражданина на выборы президента, губернатора, мэра не увеличивает его расходы на содержание государственного аппарата управления, г) решение гражданина вступать - не вступать в ТСЖ связано с его материальными и управленческими возможностями. Сегодня «большинство» в 50% плюс один голос практически насильно залезают в карман соседей, составляющих 50% минус один голос. Системы безболезненного обмена квартир нет. При обмене квартир граждане теряют значительные суммы. Поэтому лозунг «Не нравится тут – катись туда!» не состоятелен. Можно поменять квартиру, страну проживания, а можно поменять реформу или … ее прорабов… Вопиющими представляются факты, когда ТСЖ (ОБЩЕСТВЕННЫЕ организации с добровольным членством) создают инвесторы или вообще предприимчивые люди. Государственный контроль за легитимностью общих собраний вообще отсутствует. Достаточно сказать, что в налоговую инспекцию при регистрации или изменении устава к протоколу собрания не представляется документ, доказывающий факт оповещения о собрании ста процентов членов ТСЖ, документ, доказывающий кворум, и документ, доказывающий голосование большинством.
Некоторые чиновники доходят до бредовой идеи, что ТСЖ это вид акционерного общества, радоваться, мол, должны, бараны. Это очередное усыпление бдительности и дезинформация для «населения». Преимущества акционерного общества перед ТСЖ:

 а) акционерами становятся добровольно исходя из потребностей и возможностей,

б) при выходе из акционерного общества акционер не обязан выполнять обязательства перед акционерным обществом,

в) при нерациональном управлении акционер может без больших потерь продать свои акции, не меняя место жительства,

 г) являясь акционером, акционер не обязан кормить хама-управляющего, наоборот, управляющий зарабатывает прибыль для акционера,

д) в акционерном обществе 100% акционеров – добровольцы!,

 е) акционерных обществ без независимого аудита в природе не бывает, не замечено!

 ж) акционер не обязан закладывать и доверять свою квартиру менеджеру, бизнес – отдельно, жилье – отдельно. В ТСЖ чужой дядя может взять под залог вашего имущества кредит и потратить в меру своей предприимчивости.

 
Понятие большинства должно быть определено где-то между двумя третями и ста процентами от количества. Но даже такое определение «большинства» не должно быть применимо к ТСЖ. ТСЖ, предполагающее определенную финансовую, юридическую, техническую и организационную нагрузку на каждого собственника, должно образовываться при стопроцентном согласии жителей. Не получится на сегодня таких? А кто гонит? Не созрели!

2) СОЗДАНИЕ ТСЖ ИНВЕСТОРОМ.